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《南京市住宅物业管理条例》配套文件公开征求意见

发布时间:2020-06-21 | 浏览量:72

中國物業新聞網訊:

《南京市住宅物業管理條例》已於2016年7月1日起正式施行。根據條例授權,我局制定瞭《南京市住宅區業主自治活動導則(草案)》、《南京市住宅小區管理規約(草案)》、《南京市住宅小區業主大會議事規則(草案)》,現將全文公佈,歡迎社會各界提出修改意見和建議。請將修改意見和建議於2017年4月28日前反饋給我們。

  電子信箱:[email protected]

  郵寄地址:南京市中山南路111號市物業辦310,郵編210002

  聯系人:徐成 封士梅, 聯系電話:84702931轉分機4

  南京市住房保障和房產局

  2017年4月21日

  南京市住宅區業主自治活動導則

  (征求意見稿)

  第一章 總 則

  第一條 為瞭協助、指導住宅區業主依法、有序開展自治活動,依據《中華人民共和國物權法》、國務院《物業管理條例》、《江蘇省物業管理條例》、《南京市住宅區物業管理條例》等法律法規,制定本導則。

  第二條 本導則對本市行政區域內住宅小區成立業主大會、設立業主小組、選舉業主委員會和成立物業管理委員會提供指導性意見。

  第三條 提倡業主戶數較多的住宅小區依法設立業主代表大會。

  業主代表大會履行業主大會職責,設立業主代表大會的住宅小區不再設立業主大會,業主代表大會的決定對全體業主具有約束力。

  本導則中業主大會和業主代表大會統稱為業主大會。

  第四條 本市建立業主議事系統和業主議事信息發佈平臺。

  提倡住宅小區業主通過議事系統開展業主自治事項表決,通過信息發佈平臺發佈業主自治活動的相關公告、通知、決定和信息。

  第五條 區物業管理行政主管部門、街道辦事處(鎮人民政府)應當依據法律、法規、規章和本導則,對業主大會、業主委員會的成立及活動提供協助指導,開展監督。

  第六條 本市建立業主自治活動第三方顧問輔導制度。市物業管理行政主管部門建立業主自治活動第三方顧問輔導機構名錄。

  提倡區物業管理行政主管部門、街道辦事處(鎮人民政府)和業主組織聘請第三方顧問輔導機構對成立業主大會和業主自治活動日常運作實行專業培訓與過程輔導。

  第二章 首次業主大會會議及業主組織設立

  第七條 符合業主大會成立條件的,建設單位應當依法向街道辦事處(鎮人民政府)報送籌備首次業主大會會議所需的下列資料:

  (一)物業管理區域備案資料;

  (二)房屋及建築物面積清冊;

  (三)業主名冊;

  (四)建築規劃總平面圖;

  (五)交付使用共用設施設備的證明;

  (六)物業服務用房配置證明;

  (七)其他有關的文件資料。

  建設單位未能完整提供上述資料的,街道辦事處(鎮人民政府)可以向市、區物業管理行政主管部門申請調取前期物業管理招投標備案資料和住宅區物業管理項目承接查驗資料,市、區物業管理行政主管部門應予協助配合。

  第八條 符合業主大會成立條件的,街道辦事處(鎮人民政府)應當在收到建設單位或者十人以上的業主聯名提出籌備業主大會書面申請後六十日內,按照下列程序組織成立業主大會籌備組:

  (一)確定籌備組總人數和其中業主成員人數,組織建設單位、社區居(村)民委員會派員參加籌備工作。

  (二)在物業管理區域內的顯著位置公示籌備組征集公告,公開征集業主報名參加籌備組,公示期不少於十五日。籌備組征集公告中應明確籌備組主要工作、征集期、征集業主成員人數、條件、籌備組成員推薦辦法,以及對於報名人數不足或超出的處理方式等。

  (三)征集期截止後,指定籌備組組長,組織籌備組成員確定職責分工,並書面公示籌備組成員名單和分工,公示期不少於七日。籌備組自公示之日起成立。

  (四)對籌備組成員進行業主自治活動及物業管理相關專業知識培訓。

  業主對籌備組成員有異議的,街道辦事處(鎮人民政府)應予協調解決。非業主成員未派員參加籌備組的,由街道辦事處(鎮人民政府)協調解決,或補充增加業主成員。

  第九條 首次業主大會會議的籌備經費由建設單位依法承擔。已歸集籌備經費的,籌備組應當按照《南京市住宅區首次業主大會會議籌備經費管理辦法(試行)》的規定制定籌備經費預算,向街道辦事處(鎮人民政府)申請預支首次籌備經費,街道辦事處(鎮人民政府)按照規定程序核實並劃撥首次籌備經費預支款。

  第十條 建議籌備組按照下列原則開展籌備工作:

  (一)籌備組組長負責召集和主持籌備組會議;

  (二)籌備組做出的決定,應經籌備組半數以上成員同意;籌備組作出決定應經過半數以上成員同意,表決時應在決議上簽字,註明同意、反對或棄權。保留意見不簽字的,不影響決議的效力;

  (三)籌備組中業主成員人數應為單數,且不少於籌備組總人數的三分之二。籌備組中僅業主成員有表決權,籌備組中的非業主成員未及時參加籌備組工作的,不影響籌備過程的合法有效性;

  (四)籌備組發佈公示、公告等書面決定的,應經籌備組組長簽發;

  (五)籌備組會議應形成書面記錄,並經參加會議的籌備組成員簽字確認;

  (六)籌備組成員不能委托代理人參加會議,但成員是法人或其他組織的除外;

  第十一條 建議籌備組按照下列原則確定籌備組組長職責:

  (一)召集和主持籌備組會議,在籌備組首次會議上確立籌備組的基本議事規范、程序和分工;

  (二)對籌備組會議的會議記錄予以簽字確認;

  (三)根據籌備組會議決定簽發籌備組公示、公告;

  (四)對籌備組出具的業主大會成立和業主委員會選舉情況、首次業主大會籌備經費使用情況等簽署確認意見;

  (五)籌備組賦予籌備組組長的其他職責。

  第十二條 籌備組應當自成立之日起九十日內完成下列籌備工作,並召開首次業主大會會議:

  (一)確定首次業主大會會議召開的時間、地點、內容和形式;

  (二)擬訂管理規約和業主大會議事規則草案,其中議事規則草案中可以約定是否設立業主代表、業主監事會,擬訂業主小組劃分方案草案;

  (三)確認業主身份,確定業主在首次業主大會會議上的投票權數;

  (四)擬定首屆業主委員會委員候選人條件和征集、推薦、提名方式、選舉辦法;

  (五)確定首次業主大會會議的召開方案、表決議案;

  (六)召開首次業主大會會議的其他籌備工作。

  前款內容應當在首次業主大會會議召開十五日前在物業管理區域內顯著位置公告,公告時間不少於七日。業主對公告內容有異議的,應當在公告期間以書面形式向籌備組提出意見,籌備組應當自收到書面意見之日起七日內集體討論決定是否采納並書面答復。

  建議籌備組應將前款公告情況以紙質、手機信息、電子郵件等方式告知全體業主。對無法告知的,應作好記錄。

  第十三條 建議籌備組參考下列方式確定業主委員會成員候選人:

  (一)業委員會成員候選人可以由業主報名自薦;

  (一)業主委員會成員候選人可以由籌備組中半數以上成員共同提名;

  (二)業主委員會成員候選人可以由業主聯名推薦。,但同一業主隻能聯名推薦一次。業主若重復推薦,業主應最終明確其推薦的候選人,業主最終未明確的,其推薦視為無效推薦。

  第十四條 建議籌備組參考下列原則制定業主委員會成員選舉辦法:

  (一)業主委員會候選人公示和選票等排序,建議按照樓幢號順序或姓名拼音方式。

  (二)業主委員會成員實行差額選舉的,未當選業主委員會委員且得票數達到法定票數的候選人,可以按照得票順序當選業主委員會候補委員,並在業主委員會委員出缺時依次遞補。候補委員人數由業主大會議事規則確定,但最多不得超過業主委員會委員總數的百分之五十。

  (三)業主委員會成員分區域確定比例產生的,應考慮區域缺額情況下的補充措施。

  第十五條 首次業主大會會議應表決管理規約、業主大會議事規則、選舉產生業主委員會委員。

  建議首次業主大會會議中,表決確定業主小組劃分方案,推選產生業主代表。

  第十六條 建議籌備按照下列程序召開首次業主大會會議:

  (一)將首次業主大會會議通知和會議議題表決票送達全體業主,同時在物業管理區域的顯著位置公告,公告期不少於15日;

  (二)完成會議表決票回收和結果統計,公示表決統計結果和表決清單,公示期不少於7日。表決清單內容應包括參加表決的業主房號、表決票權數和具體表決意見。

  (三)公示期滿後將會議結果書面告知當地居(村)民委員會。

  首次業主大會會議表決可以采用紙質或者手機信息、電子郵件等方式實名投票。籌備組可以邀請第三方顧問機構或物業服務企業協助開展工作。

  第十七條 業主大會自首次業主大會會議審議通過管理規約和業主大會議事規則之日起成立。

  業主大會成立後,籌備組自動解散。籌備組未在九十日內完成籌備工作,或首次業主大會會議示能表決通過管理規約、業主大會議事規則的,由街道辦事處(鎮人民政府)書面公告籌備組解散。

  籌備組應當將相關資料及時移交給業主委員會。

  第十八條 業主委員會委員選舉產生後三日內,召開首次業主委員會會議,按議事規則規定或由委員推選產生業主委員會主任和副主任,並在物業管理區域內顯著位置公告。

  業主委員會應當自選舉產生之日起三十日內依法向街道辦事處(鎮人民政府)備案,提供下列資料:

  (一)管理規約、業主大會議事規則;

  (二)業主委員會成員名單;

  (三)由籌備組組長簽發的首次業主大會會議記錄,以及業主表決清單;

  (四)其它法律、法規規定的資料。

  備案材料齊全的,街道辦事處(鎮人民政府)應當在五個工作日內出具書面備案證明,並在備案後七個工作日內將備案材料抄送區物業管理行政主管部門及公安機關、社區居(村)民委員會;備案材料不齊全的,街道辦事處(鎮人民政府)不予備案,並書面告知須補齊的材料。

  業主大會或者業主委員會在依法向街道辦事處(鎮人民政府)備案後,可以依據市民政局《南京市業主大會(業主委員會)在民政部門備案管理暫行辦法》向區民政行政主管部門備案,領取《南京市基層民間組織備案證書》,用於開設基本賬戶。

  第十九條 建議業主大會按照下列原則設立業主小組,選舉業主代表:

  (一)業主小組由小組內全體業主組成,業主小組作出的決定應符合業主大會議事規則和管理規約的規定,並向業主委員會書面備案。

  (二)業主小組可根據住宅專項維修資金列支范圍,按幢、樓道單元、樓層或若幹建築物組成的組團進行劃分。

  (三)各業主小組推選一名或若幹名業主,代表本組全體業主參加業主大會。業主代表數量的設置,應綜合考慮住宅小區內各業主小組的人數、房屋類型等因素,由業主大會議事規則規定。

  (四)業主代表參加業主大會表決的方式由業主大會議事規則規定。

  第二十條 住宅小區不具備成立業主大會條件,或具備成立業主大會條件但未成立,經物業所在地的區物業管理行政主管部門或者街道辦事處(鎮人民政府)指導後仍不能成立的,可以依法成立物業管理委員會。

  第三章 業主組織日常活動

  第二十一條 設立業主大會的,建議參考下列內容,在業主大會議事規則中設置業主共同決定事項:

  (一)制定和修改業主大會議事規則;

  (二)制定和修改建築物及其附屬設施的管理規約;

  (三)選舉業主委員會或者更換業主委員會成員,撤銷業主委員會的決定;

  (四)選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人;確定或者變更物業管理方式、服務事項、服務標準和業主費用分攤方案;

  (五)籌集和使用建築物及其附屬設施的維修資金;

  (六)改建、重建建築物及其附屬設施;分立、合並物業管理區域;

  (七)業主大會、業主委員會活動經費的籌集及使用,業主共有資金帳戶的設置與管理;決定物業共用部分的經營方式,管理和使用物業共用部分經營收益,以及有關共有和共同管理權利的其他重大事項。

  決定前款第一項、第二項規定的事項,應當經專有部分占建築物總面積二分之一以上的業主且占總人數二分之一以上的業主同意。決定前款第六項規定的事項,應當經專有部分占建築物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意。

  決定前款第五項規定的事項,應當在業主大會議事規則中規定:經三分之二以上的業主代表同意,或經專有部分占建築物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意。決定前款其他事項,應當在業主大會議事規則中規定:經半數以上的業主代表同意,或經專有部分占建築物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。

  第二十二條 設置業主小組的,建議參考下列內容,在業主大會議事規則中設立業主小組決定事項:

  (一)推選本小組業主代表;

  (二)決定本小組物業專項維修資金的使用和續籌;

  (三)決定本業主小組內的共用部分、共用設施設備的維修、更新和改造事項;

  (四)決定本小組范圍內共用部分計量分攤等其他有關共有和共同管理的重大事項。

  決定前款第一項、第四項規定的事項,應當經專有部分占本業主小組建築物總面積二分之一以上的業主且占總人數二分之一以上的業主同意。決定前款其他事項,應當經專有部分占本業主小組建築物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意。

  第二十三條 業主大會設定期會議和臨時會議。

  業主大會定期會議按照業主大會議事規則的規定召開,建議每年至少召開一次。

  建議業主大會參考下列內容在業主大會議事規則中設立業主大會臨時會議召開條件:

  (一)業主提議人數達到議事規則約定數量或比例的;

  (二)經專有部分占建築物總面積百分之二十以上且占總人數百分之二十以上的業主提議的;

  (三)百分之二十以上的業主代表提議召開的。

  提議召開業主大會臨時會議的,提議人應將議題、提議人簽名和提議人票權構成清單書面送達業主委員會,並在物業管理區域內的顯著位置公示,公示期不少於7日。臨時會議的議題,應當符合議事規則約定的議事范圍。

  第二十四條 建議業主大會參考下列方式在業主大會議事規則中設立業主大會會議程序,由業主委員會或其它業主大會會議召集人執行:

  (一)公告會議提案和議案,並書面征集修改建議,公告期不少於七日;

  (二)綜合征集到的書面建議,向提議業主書面反饋采納或不采納建議的理由;

  (三)完成議題征集和調整修改後,將會議通知送達全體業主,同時在物業管理區域的顯著位置公告,送達和公告的內容應包括會議召開及表決方式、召開時間、召開地點、會議議題、表決票回收起止日期等,公告期不少於十五日;

  (四)完成會議表決票回收和結果統計後,將結果送達全體業主。公示表決統計結果和表決清單,表決清單內容應包括參加表決的業主房號、表決票權數和具體表決意見。公示期不少於七日。會議結果應同時書面告知當地居民委員會。

  第二十五條 建議業主大會議事規則中設立下列內容:

  (一)業主大會決定自生效之日起一年內,業主可核查全部簽字表決票和選票;

  (二)業主委員會或其他業主大會會議召集人應公佈表決票和選票的核查方式、核查程序,並設定核查接待日;

  (三)業主質疑業主大會會議表決票真實性的,應提供具有約束性證據材料。

  (四)約定仿造業主大會會議表決票的民事賠償責任。

  第五章 業主委員會活動

  第二十六條 建議業主大會議事規則中設置下列業主委員會委員職責:

  (一)參加業主委員會會議等有關活動;

  (二)參與制訂業主委員會工作計劃和實方案,定期向全體業主報告工作開展情況;

  (三)參與組織、協調、解決本物業管理區域物業管理實施工作中的日常問題;

  (四)聯系業主、業主代表、廣泛瞭解本物業管理區域內物業管理動態、情況和問題,向業主委員會或者通過業主委員會向業主大會反映業主的意見和建議;

  (六)承擔業主委員會佈置的專項工作;

  (七)執行業主大會、業主委員會的決定,完成業主委員會交辦的工作。

  第二十七條 建議業主大會議事規則中設置下列業主委員會主任職責:

  (一)負責召集業主委員會會議;

  (二)主持制訂業主委員會工作計劃和實施方案;

  (三)主持制訂印章使用管理、檔案資料管理和財務管理等制度;

  (四)代表業主委員會向業主大會匯報工作;

  (五)組織、協調、解決本物業管理區域物業管理實施工作中的日常問題;

  (六)執行業主大會,業主委員會決定;

  (七)完成業主委員會交辦的工作。

  第二十八條 建議業主大會議事規則中設置下列業主委員會副主任職責:

  (一)協助業主委員會主任工作;

  (二)根據業主委員會主任的授權,召集業主委員會會,議主持業主委員會工作;

  (三)業主委員會主任缺席時,代行其職責;

  (四)執行業主大會,業主委員會決定;

  (五)完成業主委員會交辦的工作。

  第二十九條 業主委員會會議應當按照議事規則及業主大會的決定召開。建議業主大會議事規則中設置下列業主委員會會議召開條件:

  (一)每月應召開一次業主委員會定期會議;

  (二)經三分之一以上業主委員會委員提議,應召開業主委員會臨時會議。

  (三)業主委員會主任認為有必要的,應召開業主委員會臨時會議

  (四)其它業主大會議事規則要求召開業主委員會會議的。

  第三十條 建議業主委員會會議按照下列規則召開:

  (一)會議由主任或其委托的副主任負責召集,並決定會議召開的時間、地點等;主任和副主任均不履職的。三分之一以上的委員可以提議召開業主委員會會議,可由街道辦事處指定一名委員召集和主持業主委員會會議。

  (二)業主委員會委員不得委托他人出席業主委員會會議;委員因故不能參加會議的,提前1日向業主委員會召集人說明,業主委員會會議應當邀請社區工作站指派員列席

  (三)提前將會議通知及有關材料送達每位委員;

  (四)討論、決定物業管理公共事項的,應在物業管理區域內以書面形式公告會議議程,聽取業主的意見和建議;

  (五)做好會議記錄並由主持人和記錄人簽字;涉及重要事項的會議由全體出席會議的委員簽字;

  (六)會議有過半數委員出席,作出的業主委員會決定(包括形成的業主委員會議案)須經全體委員半數以上簽字同意通過;

  (七)業主委員會會議決定的議事文件由業主委員會發佈或簽署,並由出席會議的業主委員會委員簽字並加蓋業主委員會印章後存檔;

  (八)業主委員會應當將業主委員會的決定(包括業主委員會議案)在作出之日起3日內以書面形式在物業管理區域內公告,接受業主的查詢和監督。

  第三十一條 提倡業主委員會設立專職秘書,協助處理業主委員會的日常工作。專職秘書所需經費列入業主委員會工作經費,經業主大會審議通過後,由全體業主承擔。

  第三十二條 建議業主大會議事規則參考下列內容建立印章管理制度:

  (一)業主大會印章、業主委員會印章由業主委員會指派專人保管。印章保管人不得將印章轉借他人,如確因工作需要或印章保管人外出,由業主委員會會議決定印章暫時保管人,並辦理暫時交管手續。印章保管人對印章應當妥善保管,防止印章丟失、被盜和被盜用,如發現上述情況應當立即報告並采取補救措施。

  (二)業主大會和業主委員會依據各自的職責范圍使用印章。每次印章使用應當有記錄,記錄內容包括申請使用人姓名、用途、蓋章人姓名。記錄應當存檔,業主可以查閱。

  (三)違反業主大會決定、業主委員會決定使用印章或拒絕使用印章的,由印章保管人承擔責任;造成經濟損失或不良影響的,依法追究印章保管人的相應責任。業主大會業主委員會印章遺失的,業主委員會應當向社會公告並按照相關規定重新刻制業主大會、業主委員會印章。違反上述規定,印章遺失後造成經濟損失或不良影響的,由印章遺失責任人承擔相應的責任。

  第三十三條 建議業主委員會建立包含下列內容的工作檔案:

  (一)物業管理區域內的物業資料;

  (二)各類會議記錄紀要;

  (三)業主大會業主委員會作出的決議、決定等書面材料;

  (四)業主大會成立備案及業主委員會委員產生、備案及更新備案的材料;

  (五)業主清冊及聯系方式;

  (六)簽訂的物業服務臺同;

  (七)有關法律、法規和業務往來文件;

  (八)業主和使用人的提議、書面意見、建議書;

  (九)建築物及其附屬設施維修資金收支情況清冊;

  (十)利用物業共用部分經營所得收益的收支情況清冊;

  (十一)業主大會、業主委員會工作經費的收支情況清冊;

  (十二)其他相關資料。

  業主大會表決資料和業主委員會重大表決記錄檔案管理建議存檔期不少於十五年,一般資料存檔不少於五年。

  第三十四條 設立業主共有資金帳戶的,建議業主大會參考下列原則制定財務管理制度:

  (一)屬於本物業管理區域內全體業主或相關業主所有的資金的收支范圍按本物業管理區域管理規約、業主大會議事規則相關約定執行,並由業主委員會負責業主大會的財務管理。

  (二)業主委員會應明確業主共有資金財務管理負責人,該負責人承擔會計管理責任;財務管理人員由會計、出納組成,崗位應分工明確。會計人員負責建立會計賬冊,審核原始單證,編制會計憑證,登記會計賬冊,編制會計報表;出納人員負責貨幣資金的日常收支管理,出納人員應建立現金日記賬和銀行存款日記賬;出納現金收支應日清月結,月未會計與出納應進行對賬,確保業主大會的財產安全完整。

  財務人員必須持有會計從業資格證書,應堅持原則,依照《中華人民共和國會計法》和相關財稅法規的規定進行會計核算。

  (三)業主委員會應建立內部控制制度,會計人員與出納人員必須崗位分離,會計人員不得經手現金收支和實物資產管理;出納人員不得兼管審核、會計檔案保管和各類帳目的登記工作。業主委員會負責費用審批的人員與事務經辦人員應執行分離制度,負責費用審批的人員,不得經手物品和勞務采購等事務工作。費用報銷必須由經辦人填寫報銷單據並簽字確認,業委會其他委員或其他同行人員簽字證明,業委會主任審批。

  (四)業主委員費用審批應遵守業主委員會議事規則中有關費用開支的規定,重大費用開支須經業主委員會會議通過。

  (五)全體業主或相關業主在取得物業共用部分經營所得收益時,統一由會計開據收款收據,款項交由出納收款入賬並在收款收據上簽字加蓋財務印章。嚴禁任何人截留、挪作他用、私分、私存物業共用部分經營所得收益。

  (六)業主委員會應當按照國傢規定的財務管理制度進行財務管理,建立完善的財務管理制度和財務核算體系,按照相關規定建立日常資金和專用資金的銀行存款賬戶和資產管理臺賬,財務賬目實行公開化,接受業主監督。

  (七)業主大會以及業主委員會不得向任何單位及個人借款或為任何第三方提供擔保。

  (八)會計核算年度結束,業主共有資金使用有節餘時,自動結轉到下一年度;資金發生不足時,由業主委員會草擬籌集方案,提交業主大會會議決定。

  (九)業主、業主委員會及其委員會不得侵占屬於本物業管理區域全體業主或部分業主所有的資金;侵占全體業主或部分業主所有資金的,受侵害的業主可以依法向人民法院提起訴訟。

  第三十五條 建議業主大會參考下列原則制定印章、檔案資料、財務憑證及財物的移交制度:

  (一)業主委員會換屆的,應當自換屆改選小組成立之日起十日內,將其保管的有關財務憑證、業主清冊、會議紀要等檔案資料、印章及其他屬於業主大會所有的財物移交街道辦事處(鎮人民政府)保管。街道辦事處(鎮人民政府)在新一屆業主委員會選舉產生並辦理換屆備案手續後十日內,將其保管的前款所述物品移交新一屆業主委員會。

  (二)保管業主大會、業主委員會印章、檔案資料或財務憑證、財物的業主委員會委員資格終止的,應當自資格終止之日起3日內向業主委員會移交其保管的業主大會、業主委員會印章、檔案資料或財務憑證、財物。業主委員會重新確定印章、檔案資料或財務憑證、財物保管人、並完成印章、檔案資料或財務憑證、財物交接工作。

  (三)業主委員會委員集體提出辭職的,應當向業主大會報告工作、說明辭職理由,並以書面形式告知物業所在地的街道辦事處、社區工作站。在報告同時,應當將其保管的檔案資料、印章及其他財物賬目交由街道辦事處暫時保管。

  第三十六條 根據法規規定,業主委員會換屆執行下列規定:

  業主委員會任期屆滿三個月前,應當書面告知街道辦事處(鎮人民政府)、社區居(村)民委員會。街道辦事處(鎮人民政府)應當指導、協助成立換屆改選小組,由換屆改選小組組織召開業主大會會議選舉產生新一屆業主委員會。

  換屆改選小組產生至新一屆業主委員會選舉產生期間,業主委員會不得就選聘、解聘物業服務企業等共同管理事項,組織召開業主大會會議,但發生危及房屋安全和人身財產安全的緊急情況,需要立即使用專項維修資金進行維修、更新、改造的除外。

  業主委員會逾期未能換屆改選的,由街道辦事處(鎮人民政府)指導所在地的社區居(村)民委員會組織召開業主大會會議選舉產生新一屆業主委員會。

  第三十七條 建議業主大會參考下列原則在業主大會議事規則中設立業主委員會任期內換選的相關程序:

  (一)業主有權提議召開臨時業主大會會議,換選任期內的業主委員會委員;

  (二)除增補業主委員會委員外,業主大會議事規則中應設定業主委員會委員換選周期限制,原則一年內隻能換選一次;

  (三)召開臨時業主大會會議換選業主委員會的,是否由現任業主委員會負責召開會議,應在業主大會議事規則中約定。

  第三十八條 業主委員會委員在任期內以書面方式提出辭去委員請求或符合《南京市住宅物業管理條例》有關資格終止規定的,其委員資格自行終止。

  業主委員會委員資格終止的,業主委員會應當在物業區域內公告,公告時間不少於7日。資格終止的委員,應當自終止之日起5日內將所保管的檔案資料、印章及其它應當移交的財物,移交給業主委員會。對拒不移交的,業主委員會可向街道辦事處、轄區公安派出所申請,協助移交。

  第三十九條 業主委員會委員任期內出現空缺的,應當按照業主大會議事規則約定的候補制度自動遞補並辦理變更備案,遞補的委員任期為缺額委員餘下的任期。

  候補委員遞補後人數仍不足的,業主委員會應當及時組織召開業主大會會議補選業主委員會委員。

  第四十條 發生下列內容變更的,業主委員會應當自變更之日起30日內,將變更內容書面報告物業所在地街道辦事處,辦理變更備案手續。

  (一)管理規約、業主大會議事規則的內容發生變更的;

  (二)業主委員會主任、副主任發生變更的;

  (三)業主委員會成員因補選、換選和增補等變更的;

  (四)應辦理變更備案的其他情形。

  第四十一條 物業管理委員會的工作職責及工作開展可參照本導則業主委員會相關條款內容執行。

  第五章 業主監督與行政指導

  第四十二條 業主可以就業主大會運行情況和業主委員會、物業管理委員會履行職責情況,行使下列權利:

  (一)按議事規則約定發起業主聯名,召開業主大會臨時會議;

  (二)對業主大會會議表決前的議題草案提出書面修正建議;

  (三)參加業主大會會議,就小區共同管理事項行使表決權;

  (四)參加業主小組議事,就小組共同管理事項行使表決權;

  (五)選舉業主委員會成員和本小組業主代表,並享有被選舉權;

  (六)旁聽業主委員會會議;

  (七)監督業主委員會的日常工作,並提出建議;

  (八)通過訴訟,對侵害共同利益和專有利益的決定行使撤銷權;

  (九)根據管理規約和議事規則的約定,查詢與小區共同管理事項有關的資料;

  (十)法律、法規規定的其它權利。

  第四十三條 業主大會、業主委員會應當依法配合社區居(村)民委員會依法履行自治管理職責,支持社區居(村)民委員會開展工作,共同做好物業管理區域內社區建設等相關工作。物業管理區域內召開業主大會、業主委員會會議,應當告知社區居(村)民委員會,並聽取其意見。

  第四十四條 街道辦事處應當建立由社區居(村)民委員會、公安派出所、業主委員會、物業服務企業等參加的聯席會議制度,協調處理物業管理重大事宜。

  第四十五條 業主認為業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規規定的,可以向區物業管理行政主管部門或者街道辦事處(鎮人民政府)書面提出撤銷申請;認為物業管理委員會作出的決定違反法律、法規規定的,可以向區物業管理行政主管部門書面提出撤銷申請。

  區物業管理行政主管部門、街道辦事處(鎮人民政府)應當在十五個工作日內將審查結果書面告知申請人;業主大會、業主委員會、物業管理委員會作出的決定違反法律、法規的,應當責令其限期改正或者撤銷其決定並通告全體業主。

  業主委員會不能正常開展工作,不履行職責,或未按規定及時召開業主大會會議的,由物業所在地街道辦事處責令期限期改正。業主委員會逾期仍不履行職責,拒不改正的,街道辦事處應當協助業主召開業主大會臨時會議,共同決定有關事項。

  第四十六條 業主、業主組織對物業管理行政主管部門、街道辦事處作出的有關決定有異議的,可以依據《行政復議法》提出行政復議申請,或者依據《行政訴訟法》提起行政訴訟。

  第六章 附 則

  第四十七條 市物業管理行政主管部門依據本導則制定發佈《南京市住宅小區管理規約示范文本》、《南京市住宅小區業主大會議事規則示范文本》。

  第四十八條 本導則自發佈之日起施行,《關於印發《南京市業主大會和業主委員會指導規則》的通知》(寧建物字[2013]988號)同時廢止。

  南京市住宅小區管理規約(示范文本)

  第一章 總則

  第一條 為瞭保障物業的合理使用,建立物業區域內良好的公共秩序,營造安全、文明、和諧的居住生活和工作環境,維護全體業主的合法權益和共同利益,根據國務院《物業管理條例》、《江蘇省物業管理條例》、《南京市住宅物業管理條例》及相關法律、法規的規定,制定本規約。

  第二條 本規約自首次業主大會會議批準之日起生效,對本住宅小區業主、物業使用人均具有約束力。

  第二章 物業基本情況

  第三條 本物業管理區域的基本情況:

  (一)物業名稱: 。

  (二)詳細地址: 。

  (三)物業類型: 。

  (四)業主總戶數: 。

  (五)總建築面積(平方米): 。

  (六)物業管理區域四界

  東至: ;

  南至: ;

  西至: ;

  北至: 。

  (七)共用部位、共用設施設備:

  1、單幢建築物的全體業主共有的共用部位,包括該幢建築物的承重結構(包括基礎、內外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂等)、主體結構、抗震結構、共用門廳、共用通道、共用樓梯間、戶外墻面、屋面、 、 、 等。

  2、單幢建築物的全體業主共有的共用設施設備,包括該幢建築物內的給排水管道、落水管、水箱、水泵、電梯、共用天線、共用線路、冷暖設施、照明設施、燃氣管道、消防設施、避雷設施、 、 、 等。

  3、本物業區域內全體業主共有的共用部位和共用設施設備,包括公共綠地、道路、路燈、溝渠、池井、共用車庫、信報箱、公益性文體設施、圍墻、給排水管道、水箱、水泵、共用天線、共用線路、冷暖設施、照明設施、燃氣管道、消防設施、智能化設備、共用設施設備使用的房屋、物業管理用房、 、 、 等。

  4、物業服務用房位於: 。

  第三章 業主的權利與義務

  第四條 業主的權利

  (一)享有所擁有物業的各項法定權利;

  (二)按照《物業服務合同》的約定,接受物業服務企業提供的服務;監督物業服務企業履行前期物業服務合同;

  (三)根據法律、法規和本小區《業主大會議事規則》的規定參加業主大會會議,行使投票權;

  (四)選舉業主委員會委員,並享有被選舉權;

  (五)對本物業管理區域內物業管理的公共事項向物業服務企業提出意見和建議;

  (六)對本物業管理區域內共用部位、共用設施設備使用情況享有知情權和監督權;

  (七)監督住宅專項維修資金、住宅物業保修金、業主大會首次籌備經費的管理和使用;

  (八)監督本小區業主共有資金的收支情況;

  (九)協助業主委員會、物業服務企業依法勸阻、制止本物業管理區域內影響和侵害業主共同利益的行為,直至提起訴訟;

  (十)法律、法規規定的其他權利。

  第五條 業主的義務

  (一)自覺遵守本規約,遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的法律、法規規定和約定,積極配合物業服務企業和相關單位做好物業管理工作。

  (二)按照《物業服務合同》的約定按時足額交納物業公共服務費、汽車停放費、公共能耗費。

  (三)按規定繳存、使用、續籌物業專項維修資金。

  (四)合理、安全使用房屋,按照相關規定履行房屋檢查、修繕義務。

  (五)積極配合物業服務企業做好共用部位、共用設施設備的維修、養護和巡檢工作。

  (六)按規定辦理裝飾裝修登記,接受物業服務企業和相關部門對裝飾裝修行為的巡檢、檢查,配合相關部門對違法拆改行為的查處。

  (七)法律、法規規定的其他義務。

  第四章 物業管理方式

  第六條 本住宅小區依據法律法規、本規約和業主大會議事規則對本小區共有部分行使共同管理權,委托物業服務企業提供物業服務

  第七條 業主大會授權業主委員會與物業服務企業簽定物業服務合同,合同期限原則上不超過3年。

  選聘物業服務企業前,業主委員會應草擬小區物業服務合同樣本初稿,按照議事規則規定的程序,確定本小區聘用物業服務機構的合同基礎文本,並按照議事規則規定的程序確定應聘方並進行表決。

  業主大會會議通過合同文本,業主委員會與物業服務企業簽訂正式物業服務合同後,應將合同文本提供給每戶業主。

  第八條 業主委員會應每年至少組織一次物業服務質量全面評估,並將評估結果告知全體業主。評估辦法由業主委員會經征求物業服務企業意見後制定並實施。

  第五章 物業的使用

  第九條 業主對物業的專有部分享有占用、使用、收益和處分的權利,但不得危及建築物的安全,也不得妨礙其他業主對物業的正常使用。

  第十條 相鄰業主應按照有利於共同生活、和諧相處的原則,根據相關法律法規的規定,妥善處理供電、供水、供熱、供氣、排水、通行、通風、采光、裝飾裝修、環境衛生、環境保護、動物飼養等方面的問題。

  第十一條 業主和物業使用人應按照房屋銷售合同中約定的和房屋使用說明書中載明的功能使用物業;合同未約定或約定不一致或房屋使用說明書中未列明的,按照規劃部門核準的設計用途使用物業。

  第十二條 本物業管理區域禁止下列行為:

  (一)損壞或者擅自改變房屋承重結構、主體結構和門窗位置,超荷載存放物品;

  (二)將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛生間、廚房,或者將衛生間改在下層住戶的廚房、臥室、起居室、書房的上方;

  (三)違反市人民政府有關房屋出租規定;

  (四)違法建設建築物、構築物,或者破壞、擅自改變房屋外貌;

  (五)擅自占用、挖掘物業管理區域內道路、場地,損害業主共同利益;

  (六)損毀樹木、綠地;

  (七)違反安全標準存放易燃、易爆、劇毒、放射性等危險性物品;

  (八)損壞或者擅自停用公共消防設施和器材,妨礙公共通道、安全出口、消防通道暢通;

  (九)任意棄置垃圾、排放污水、拋擲雜物或者露天焚燒雜物、紙錢等祭祀物品;

  (十)制造超過規定標準的噪聲、振動;

  (十一)在規定區域外停放車輛;

  (十二)擅自在建築物、構築物上懸掛、張貼、塗寫、刻畫;

  (十三)擅自架設電線、電纜等;

  (十四)在樓道等業主共有區域堆放物品;

  (十五)法律、法規、臨時管理規約和管理規約禁止的其他行為。

  第十三條 本物業管理區域內禁止飼養傢禽、傢畜、鴿子、大型犬類;對於允許飼養的動物,應遵守下列約定:

  (一)應辦理合法手續,並及時到本物業區域物業服務企業備案;

  (二)應按指定的路線、區域牽遛犬類,及時清潔動物在公共區域內排放的糞便;

  (三)應定期采取動物傳染病的防疫措施;

  (四)禁止利用共用部位飼養動物,不得攜動物在公共綠地、兒童娛樂設施、封閉式活動區域活動;

  (五)不得在上午 時至 時、下午 時至 時攜帶動物搭乘載人電梯;不得在 時間內遛犬;

  (六)不得在晚間 時後放任動物發出持續的鳴叫;

  (七)不得滋擾鄰裡,如造成相鄰業主 (5戶/10戶)以上書面投訴,應自行將動物清離本物業區域。

  第十四條 業主和物業使用人在裝飾裝修時,應遵守下列管理規定:

  (一)需要裝飾裝修房屋的,應當事先向物業服務企業登記,並與其簽訂裝飾裝修管理服務協議,服從相關管理單位和物業服務企業的管理。

  (二)應遵守住建部《住宅室內裝飾裝修管理辦法》、《南京市房屋安全管理條例》、《南京市住宅裝飾裝修管理條例》、《南京市物業服務收費管理實施辦法》等相關規定,按裝飾裝修管理服務協議的約定規范裝飾裝修行為,遵守裝飾裝修的註意事項。涉及房屋拆改,或者進行其他可能影響房屋抗震措施和結構安全的,應當依法向房屋安全行政主管部門申請許可,將批準文件向物業服務企業備案後方可施工。

  (三)因房屋裝飾裝修或其專有部位中發生滲水等問題影響其他業主安全、正常使用物業的,業主應及時予以修復處理,由此造成的損失,相關責任人要及時予以賠償。

  (四)應嚴格遵守本物業區域裝修施工時間(上午 時至 時、下午 時至 時)。本物業管理區域內十二時至十四時、十九時至次日七時之間,禁止使用產生噪聲或者振動的工具進行施工作業。

  (五)應按設計預留的位置安裝空調室外機。未預留位置的,應按建設單位要求或物業服務企業統一指定的位置安裝,空調室外機要註意安裝牢固,防止跌落,空調機冷凝水集中收集;空調室機外機如發出超標噪聲的,應立即修復或更換,直至符合國傢噪聲標準後再使用。

  (六)商鋪業主和物業使用人不得隨意懸掛招牌、招貼廣告和宣傳畫。如經批準懸掛招牌、招貼廣告和宣傳畫的,應符合相關規定,不得影響物業整體形象,不得損害相鄰業主權益。

  (七)不得擅自在房屋建築的外墻上安裝遮陽篷、防護欄、曬衣架、花架、鞋架、封閉陽臺等。如需安裝上述遮陽篷等物件或封閉陽臺的,要註意安裝牢固,防止跌落,並應按照物業服務企業統一安排的式樣、規格、顏色進行施工。

  (八)安裝太陽能熱水器應征得相關業主同意並符合相關安裝規范,不得違反房屋安全使用規定、破壞樓宇外觀、侵害其他業主利益,不得在沒有設置安裝基座和水管通道的樓頂面安裝太陽能熱水器,若因為安裝太陽能熱水器造成房屋滲漏的,由安裝業主承擔相應賠償責任。

  (九)在指定地點放置裝飾裝修材料及裝修垃圾,不擅自占用共用部位和公共場所。

  (十)禁止將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛生間、廚房,或者將衛生間改在下層住戶的廚房、臥室、起居室、書房的上方。

  (十一)如因上述(五)、(六)、(七)、(八)條款所涉空調室外機等安裝不牢固造成公私財產受損,相關責任人應承擔賠償責任,如無法確認責任人的,由本單元(或樓幢)全體業主共同承擔維修費用,如造成人員傷亡的,按相關法規處理。

  第十五條 業主和物業使用人在治安、消防管理方面,應遵守下列約定:

  (一)在本物業區域內發現行為可疑人員應及時與物業服務企業聯系;

  (二)加強自身安全防范意識,自覺遵守有關安全管理措施;

  (三)加強消防安全意識,瞭解防火、自救常識;

  (四)愛護各種消防設施設備,遵守消防各項規定,發現火災隱患,應及時通知物業服務企業處理;

  (五)禁止在本物業區域內燃放煙花爆竹。

  第十六條 業主和物業使用人在車輛行駛和停放方面,應遵守下列規定和約定:

  (一)車輛應在指定的停車位(停車區域)停放,禁止占用、堵塞消防通道和公共通道等;

  (二)按照規定或約定交納停車管理服務費用;

  (三)嚴格按照交通標識的要求行駛車輛,車輛進入本物業區域應低速行駛(每小時5公裡);

  (四)愛護停車場設備設施,造成損壞的應承擔賠償責任;車位隻可用作停放車輛,禁止堆放雜物、安裝設施或改作他用;

  (五)禁止在本物業區域內試車、練車;

  (六)機動車輛按規定進出,駕車人應主動出示證件,服從管理人員的指揮;

  (七)在本物業區域內機動車輛嚴禁鳴喇叭;

  (八)業主物業和使用人對車輛有保管要求的,應與物業服務企業另行簽訂車輛保管協議。

  第十七條 業主和物業使用人在電梯使用方面,應遵守下列規定:

  (一)使用電梯應文明操作,禁止用鑰匙等硬物按動或拍打顯示按鈕及隨意按動警鈴按鈕,禁止在在轎廂內搖晃電梯;

  (二)禁止超載運行,當超載信號聲響時,最後進入的乘客應自覺退出,禁止采取任何形式的強制關門手段;

  (三)兒童乘坐電梯必須由成人攜帶,切勿讓兒童單獨搭乘或進入電梯,且不得在電梯內嬉戲玩耍,以免發生危險;

  (四)切忌將液體狀物品遺留在梯內,清潔走廊和樓梯時,避免讓水流入電梯內造成電梯設備損壞;

  (五)電梯轎廂內禁止吸煙、吐痰、亂扔雜物、亂塗亂畫;

  (六)上下電梯應緊靠右行,乘梯時不可將身體倚靠轎廂門;

  (七)業主發現電梯故障時,有責任互相提醒,並及時告知物業服務企業;

  (八)業主應共同承擔電梯運行、維修、更新所產生的費用。

  (九)乘坐電梯時發生故障,及時與物業服務企業聯系尋求幫助,嚴禁“扒門”外出。

  (十)電動車不得進入電梯,大件物品不得強行進入電梯,不得拆除電梯部件進入,若造成電梯損壞的,應承擔全額維修費用。

  第十八條 業主在出租房屋方面,應遵守下列規定:

  (一)按照住宅設計規范設計為餐廳、廚房、衛生間、陽臺、過道、車庫和儲藏室等其他非居住空間的,不得出租供人員居住。

  (二)業主在出租房屋時,應向房屋租賃主管部門依法辦理登記備案。出租的房屋應當符合住宅設計規范標準,單間超過 人及人均居住面積低於 平米的,應征得本單元業主的書面同意。

  第十九條 物業維修養護的約定如下:

  (一)業主對其擁有的物業專有部分的維修養護行為不得妨礙其他業主的合法權益;

  (二)因維修養護物業或者因公共利益,業主和物業使用人確需臨時占用、挖掘道路、場地的,須按本規約的要求向物業服務企業提出書面申請,物業服務企業應在接到申請之日起 日內作出答復;逾期不作出答復的,視為同意。業主和物業使用人臨時占用、挖掘道路、場地的,須在約定期限或合理期限內恢復原狀;給他人造成損失的,應當作相應補償;

  (三)發生危及公共利益或其他業主合法權益的緊急情況,必須及時進入物業專有部分進行維修養護但無法通知相關業主的,物業服務企業可向相鄰業主說明情況,並在第三方(當地居(村)委會或派出所)的監督下,進入相關業主的物業專有部分進行維修養護,事後應及時通知相關業主並做好善後工作,由此造成的損失相關責任人應承擔相應賠償責任;

  (四)物業男人網站服務企業實施物業共用部位、共用設備設施維修養護時,相關業主須予以配合;業主阻撓維修養護的進行造成損失的,由其承擔修復或者賠償責任;對異產毗連的物業維修,各相鄰業主應積極支持,不得無故阻撓維修。

  第二十條 本物業管理區域公共能耗費用采取以下第( )種方式分攤:

  (一) (物業類型)按 標準分攤;

  (物業類型)按 標準分攤;

  。

  (二)業主按照專有部位占建築物總面積的比例分攤。

  按照規定將原住宅設計用途改為非住宅用途的,物業公共服務費收費標準應按照本物業管理區域住宅物業公共服務收費標準的 倍計算;公共能耗費分攤應按照本物業管理區域公共能耗費分攤標準增加 %計算。

  第二十一條 其他需要約定的行為:

  (一) ;

  (二) ;

  (三) ;

  (四) 。

  第六章 業主共有收益及住宅專項維修資金

  第二十二條 本物業管理區域內屬於全體業主所有的物業管理經營用房、停車場及其他物業共用部位、共用設施設備情況如下:

  (一) ;

  (二) ;

  (三) ;

  (四) 。

  物業服務企業代管的經營用房、停車場及其他物業共用部位、共用設施設備發生變更的,物業服務企業應當在公佈共有資金帳戶收支情況時一並說明。

  第二十三條 本小區內物業共用部分及公眾責任保險,由業主委員會根據物業服務企業提交的方案擬定草案,由業主代表大會(或業主大會業主代表大會)核定,在公告全體業主後,由業主委員會或選聘的物業服務企業/其他管理人從物業費中提取並辦理相關手續。

  第二十四條 本物業管理區域建立的物業專項維修資金專項用於物業保修期滿後物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造,其歸集、使用執行國傢、省、市的相關規定。

  (一)歸集

  建設單位在辦理房屋所有權初始登記之前,已將首期住宅專項維修資金一次性交存至住宅專項維修資金專戶。業主在物業交付使用時按面積向建設單位交存維修資金費用。

  (二)使用

  1、一般使用。維修、更新、改造工程需使用物業專項維修資金的,需經專有部分占相關總建築面積2/3以上且專有部分人數占相關總人數2/3以上的業主同意後,根據《南京市住宅專項維修資金管理辦法》的具體規定由申請人向維修資金管理機構提出申請。

  2、應急使用。出現《南京市住宅物業管理條例》第62條規定的應急情形時需要立即進行維修、更新和改造的,由順位主體按照法規規定向住宅專項維修資金管理部門提出資金應急使用申請。

  (三)監督管理。維修資金管理部門負責物業專項維修資金的監督管理。

  第七章 違約責任

  第二十五條 業主存在欠交物業公共服務費、公共水電分攤費用、汽車停放費用和住宅專項維修資金的,或存在損害業主共同權益行為且未改正的,取消其作為業主大會籌備組成員、業主委員會委員候選人和業主委員會委員的資格。

  第二十六條 業主不按指定的停車位(停車區域)停放車輛的,物業服務企業有權按本物業管理區域車輛管理規定處理或強制移動,強制移動所產生的費用由相關業主承擔。

  第二十七條 業主和物業使用人違反本規約有關約定的,物業服務企業、業主委員會有權要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、恢復原狀、賠償損失;業主、物業使用人有權向相關行政管理部門投訴和舉報,對侵害自己合法權益的行為,可以依法向人民法院提起訴訟;業主委員會可以按照管理規約的約定或者業主大會的決定,對侵害業主共同利益的行為向人民法院提起訴訟。

  業主違規裝飾裝修的,同時可以采取下列第 項措施予以制止(可復選):

  (一)在違規行為停止或整改完畢前,禁止施工人員進入本物業區域。

  (二)應交納年物業服務費用的 %作為違約補償,違約金額納入業主共有資金。

  (三) 。

  (四) 。

  業主違反本管理規約第十六條約定出租房屋的,同時可以采取下列第 項措施予以制止(可復選):

  (一)應交納年租賃費用的 %或年物業服務費的 %作為違約補償,違約金額納入業主共有資金。

  (二) 。

  第二十八條 業主或物業使用人未能履行本規約的約定,其他業主和物業服務企業可依據本規約的約定申請仲裁或向人民法院提起訴訟;屬於共同訴訟的,經相關業主授權,推薦訴訟代表或授權物業服務企業具體實施,訴訟費用由相關業主共同承擔。

  第二十九條 物業使用人違反本規約的約定,由相關業主承擔連帶責任。

  第八章 附 則

  第三十條 本規約所稱物業的專有部分指在構造及利用上具有獨立性,由單個業主獨立使用、處分的物業部位。

  本規約所稱物業的共用部位、共用設施設備是指物業區域內單個業主專有部分以外的,屬於多個或全體業主共同所有或使用的房屋、空間、場地及相關配套設施設備。

  第三十一條 本規約作為房屋銷售合同的附件由建設單位、物業服務企業和物業買受人各執一份。

  業主轉讓或者出租物業時,應當將本規約告知受讓人或者承租人。

  第三十二條 本規約生效之日起,原臨時管理規約自行終止。

  南京市住宅小區業主大會議事規則(示范文本)

  第一章 業主大會

  第一條 本業主大會名稱為 區 業主大會。

  第二條 本業主大會的議事內容包括下列事項:

  (一)制定、修改管理規約、業主大會議事規則;

  (二)選舉業主委員會或者更換業主委員會成員;

  (三)決議業主委員會的工作職責和經費;

  (四)審查業主委員會和物業服務企業或其他管理人的年度工作報告;

  (五)決議或者變更物業管理方式、服務事項、服務標準和收費方案;

  (六)選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人;

  (七)籌集、管理和使用專項維修資金;

  (八)決議申請改建、重建建築物及附屬設施;

  (九)決議申請分立或者合並物業管理區域;

  (十)制定本物業管理區域內共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的制度;

  (十一)制定物業合同無法履行等情形的應急預案;

  (十二)決議本物業管理區域內全體業主共用部分的經營、收益分配等方案;

  (十三)決議對業主違反法律、法規、規章和管理規約、業主大會議事規則的行為,向人民法院提起訴訟的事項;

  (十四)決議本物業管理區域內全體業主訴訟事宜;

  (十五)決議物業管理區域內的其他重大物業管理事項。

  決定前款第七項的,應當經住宅專項維修資金列支范圍內專有部分占建築物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意(屬於維修資金應急使用項目的除外);決定前款第八項的,應當經專有部分占建築物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意。

  決定前款第九項的,應當經原物業管理區域內以及擬調整後物業管理區域內的專有部分占建築物總面積二分之一以上的業主且占總人數二分之一以上的業主同意;決定前款其他事項,應當經專有部分占建築物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意;法律、法規和規章另有規定的,從其規定。

  第三條 業主大會定期會議按照下列要求召開:

  (一)業主大會每年召開1次定期會議,召開時間為 。業主大會定期會議由業主委員會負責召集。業主大會定期會議召開前,業主委員會應當向業主公告以下內容:

  1、物業管理情況報告;

  2、上一年度業主委員會工作情況報告;

  3、上一年度業主大會收支情況報告;

  4、 。

  (二)業主大會定期會議應當討論並決議以下內容:

  1、審查業主委員會和物業服務企業或者其他管理人的工作計劃;

  2、選舉需要補選或者定期改選的業主委員會委員;

  3、決議物業管理有關事項;

  4、審查決議業主共有資金收支情況;

  5、 。

  業主委員會在業主大會定期會議召開60日前,應當就有關物業管理工作征詢業主意見,並對業主提出的意見、建議等,由業主委員會會議審議,形成議案提交業主大會會議決定。

  業主委員會應當在會議召開15日前,將會議的時間、地點、內容等主要事項以書面形式向物業管理區域內全體業主公告。

  第四條 有下列情形之一的,業主委員會應當自情形發生之日起45日內組織召開業主大會臨時會議:

  (一)20%以上業主就物業管理共同事項提議;

  (二)經業主委員會半數(含)以上委員提議召開的;

  (三)業主委員會委員空缺達半數(含)以上的;

  (四)20%以上業主認為需要換選現任全部或半數以上業主委員會成員的;

  (五) ;

  (六)符合法規、法規要求召開臨時業主大會會議情形的。

  因前款第四項情形需要召開業主大會臨時會議的(選擇下列一種),

  □由業主委員會召開。

  □由街道辦事處(鎮人民政府)、社區居(村)民委員會指導提議業主召開。

  第五條 業主委員會應當自收到業主提議召開業主大會臨時會議之日起30日內核查,並作出是否召集業主大會臨時會議的書面決定,在物業管理區域內顯著位置公告,書面決定應同時告知轄區社區居(村)民委員會。

  業主委員會決定不召集業主大會臨時會議的,應當在前款所述書面決定中載明理由。業主對業主委員會作出的書面決定有異議的,可以於書面決定公示後15日內向街道辦事處(鄉鎮人民政府)提出申請,由街道辦事處(鄉鎮人民政府)依法協調處理。

  第六條 本業主大會會議采用下列方式( 可復選):

  采用集體討論形式的,業主大會選擇以下第 種方式:

  (一)書面征求意見形式;

  (二)使用物業行政主管部門建立的業主議事電子平臺;

  (三) 。

  第七條 業主大會發佈決議、公告,業主委員會發佈公告、通告、意見征集書采取下列方式( 可復選):

  (一)本小公告欄,位於 ;

  (二)物業行政主管部門建立的業主自治信息發佈平臺;

  (三) 。

  業主委員會在 (位置) 設提案箱、提案簿,並安排專門的委員每月負責收集、整理當月業主、業主代表就物業管理有關事項的提議、意見、建議。

  業主委員會根據業主、業主代表的提議、意見、建議和相關法律、法規的要求,由業主委員會會議審議後,形成有編號的業主委員會議案,提交業主大會會議決議。

  第八條 業主大會會議按下列程序召開:

  (一)會議籌備。業主委員會(或會議召集人)負責開會前的準備工作,公告會議提案和議案,並書面征集修改建議,公告期不少於7日。

  (二)意見反饋。業主委員會(或會議召集人)綜合征集到的書面建議,向提議業主書面反饋采納或不采納建議的理由。

  (三)發佈公告。業主委員會(或會議召集人)完成議題征集和調整修改後,將會議通知送達全體業主,同時在物業管理區域的顯著位置公告,送達和公告的內容應包括會議召開及表決方式、召開時間、召開地點、會議議題、表決票回收起止日期等,公告期不少於15日。

  (三)會議召開。業主委員會(或會議召集人)負責組織召開業主大會會議。采用書面征求意見形式的,業主委員會(或會議召集人)應在投票日期7日前發放征詢意見表或表決票(選票),將業主大會議事內容書面征詢物業管理區域內業主意見。召開業主大會會議時,邀請物業所在地街道辦事處(鄉鎮人民政府)和社區居(村)民委員會列席指導。

  (四)表決票送達。業主委員會(或會議召集人)負責向全體業主送達表決票和有關業主大會會議資料,以下方式均視為完成送達義務:

  1、送達至業主在本物業管理區域的住所,並由業主本人或住所內的其他人員簽收回執單;

  2、按照業主預留至業主委員會(物業服務企業)的聯系地址、通訊方式發送郵局掛號信;

  3、按照業主認可並預留至業主委員會(物業服務企業)的通訊方式,采取發送手機信息、電子郵件等各種可追述證據的方式;

  4、使用物業行政主管部門建立的業主議事電子平臺的遵照平臺規則及相關要求。

  (五)表決形式。

  1、業主大會會議采用書面表決形式的,表決票采取下列方式(可復選):□紙質表決票□手機信息□電子郵件□ □ ;

  2、業主大會會議使用物業行政主管部門建立的業主議事電子平臺的遵照平臺規則及相關要求;

  3、 。

  (六)表決票回收

  業主大會會議采取下列方式回收選票,由業主委員會(或會議召集人)在發佈業主大會會議公告時載明:

  1、設置表決票回收票箱,位於: ;

  2、由業主委員會(或會議召集人)派員向業主回收;

  3、業主大會會議使用物業行政主管部門建立的業主議事電子平臺的遵照平臺規則及相關要求;

  4、 。

  (七)公告業主大會會議情況。業主委員會(或會議召集人)完成會議表決票回收和結果統計後,應公示表決統計結果和表決清單,表決清單內容應包括參加表決的業主房號、表決票權數和具體表決意見。公示期不少於7日。公示期間內,業主認為表決清單中公示的表決意見與本人真實意見不符的,可以要求業主委員會(或會議召集人)補正表決清單。

  (八)公告業主大會會議決議。前項公示期滿後,業主委員會(或會議召集人)完成表決清單補正和表決結果統計後,應當公告業主大會決議,同時書面告知當地居(村)民委員會。

  (九)資料歸檔。業主委員會(或會議召集人)應做好業主大會會議書面記錄;業主大會會議決定的議事文件由業主委員會(或會議召集人)發佈或簽署,加蓋印章後存檔。

  第九條 業主大會形成的決議,對本物業管理區域內的全體業主具有約束力,業主必須共同遵守。持不同意見的業主不得抵制業主大會決定的執行,不得幹擾業主大會的正常工作。

  業主認為業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規規定的,可以向區物業管理行政主管部門或者街道辦事處(鎮人民政府)書面提出撤銷申請;業主大會形成的決議侵害業主合法權益的,受侵害的業主可以依法請求人民法院予以撤銷。

  第十條 業主可以委托代理人參加業主大會會議。代理人應當持業主書面委托書並根據委托內容進行投票表決。

  業主委托代理人參加業主大會會議的,應符合下列約定:

  (一)業主是自然人的,可以書面委托物業管理區域內的其他業主或者 參加;業主為無完全民事行為能力人、限制民事行為能力人的,由其法定代理人參加業主大會會議,行使投票權;

  (二)業主為法人的,由其法定代表人或書面委托代理人參加業主大會會議;

  (三)業主是其他組織的,由其負責人或書面委托代理人參加業主大會會議。

  第十一條 業主的表決權按照面積和人數計算。

  (一)業主的面積表決權數按照下列方法認定:

  1、專有部分面積,按照房地產登記部門頒發的房屋權屬證明所記載的面積計算;尚未進行登記的,按測繪機構的實測面積計算;尚未進行實測的,暫按房屋買賣合同記載的面積計算;

  2、建築物總面積,按照前項的統計總和計算,但按照管理規約和業主大會議事規則約定,對因損害業主共同權益而被限制選舉權、表決權的業主所擁有的專有面積不計入建築物總面積。

  (二)業主的人數表決權數按照下列方法認定:

  1、業主人數,按照專有部分的數量計算,一個專有部分按一人計算。但建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分,以及同一買受人擁有一個以上專有部分的,按一人計算;

  2、總人數,按照前項的統計總和計算。

  已領取房地產登記部門頒發的權屬證明的車庫、車位,按照權屬證明記載的面積計算;尚未領取權屬證明但具有銷售(預售)許可證的車庫、車位,按測繪機構的實測面積計算;尚未進行實測的,暫按買賣合同記載的面積計算。按照規劃建設的人防工程面積不計算投票權;無法進行轉移登記的車庫、車位,不計算投票權。

  第十二條 本業主大會建立印章管理制度如下:

  (一)業主大會印章、業主委員會印章由業主委員會指派專人保管。印章保管人不得將印章轉借他人,如確因工作需要或印章保管人外出,由業主委員會會議決定印章暫時保管人,並辦理暫時交管手續。印章保管人對印章應當妥善保管,防止印章丟失、被盜和被盜用,如發現上述情況應當立即報告並采取補救措施。

  (二)業主大會和業主委員會依據各自的職責范圍使用印章。每次印章使用應當有記錄,記錄內下載三級片 容包括申請使用人姓名、用途、蓋章人姓名。記錄應當存檔,業主可以查閱。

  (三)違反業主大會決定、業主委員會決定使用印章或拒絕使用印章的,由印章保管人承擔責任;造成經濟損失或不良影響的,依法追究印章保管人的相應責任。業主大會業主委員會印章遺失的,業主委員會應當向社會公告並按照相關規定重新刻制業主大會、業主委員會印章。違反上述規定,印章遺失後造成經濟損失或不良影響的,由印章遺失責任人承擔相應的責任。

  第十三條 業主大會參考下列原則制定財務管理制度:

  (一)屬於本物業管理區域內全體業主或相關業主所有的資金的收支范圍按本物業管理區域管理規約、業主大會議事規則相關約定執行,並由業主委員會負責業主大會的財務管理。

  (二)業主委員會應明確業主共有資金財務管理負責人,該負責人承擔會計管理責任;財務管理人員由會計、出納組成,崗位應分工明確。會計人員負責建立會計賬冊,審核原始單證,編制會計憑證,登記會計賬冊,編制會計報表;出納人員負責貨幣資金的日常收支管理,出納人員應建立現金日記賬和銀行存款日記賬;出納現金收支應日清月結,月未會計與出納應進行對賬,確保業主大會的財產安全完整。

  財務人員必須持有會計從業資格證書,應堅持原則,依照《中華人民共和國會計法》和相關財稅法規的規定進行會計核算。

  (三)業主委員會應建立內部控制制度,會計人員與出納人員必須崗位分離,會計人員不得經手現金收支和實物資產管理;出納人員不得兼管審核、會計檔案保管和各類帳目的登記工作。業主委員會負責費用審批的人員與事務經辦人員應執行分離制度,負責費用審批的人員,不得經手物品和勞務采購等事務工作。費用報銷必須由經辦人填寫報銷單據並簽字確認,業委會其他委員或其他同行人員簽字證明,業委會主任審批。

  (四)業主委員費用審批應遵守業主委員會議事規則中有關費用開支的規定,重大費用開支須經業主委員會會議通過。

  (五)全體業主或相關業主在取得物業共用部分經營所得收益時,統一由會計開據收款收據,款項交由出納收款入賬並在收款收據上簽字加蓋財務印章。嚴禁任何人截留、挪作他用、私分、私存物業共用部分經營所得收益。

  (六)業主委員會應當按照國傢規定的財務管理制度進行財務管理,建立完善的財務管理制度和財務核算體系,按照相關規定建立日常資金和專用資金的銀行存款賬戶和資產管理臺賬,財務賬目實行公開化,接受業主監督。

  (七)業主大會以及業主委員會不得向任何單位及個人借款或為任何第三方提供擔保。

  (八)會計核算年度結束,業主共有資金使用有節餘時,自動結轉到下一年度;資金發生不足時,由業主委員會草擬籌集方案,提交業主大會會議決定。

  (九)業主、業主委員會及其委員會不得侵占屬於本物業管理區域全體業主或部分業主所有的資金;侵占全體業主或部分業主所有資金的,受侵害的業主可以依法向人民法院提起訴訟。

  第十四條 本業主大會印章、檔案資料、財務憑證及財物的移交制度如下:

  (一)業主委員會換屆的,應當自換屆改選小組成立之日起十日內,將其保管的有關財務憑證、業主清冊、會議紀要等檔案資料、印章及其他屬於業主大會所有的財物移交街道辦事處(鎮人民政府)保管。街道辦事處(鎮人民政府)在新一屆業主委員會選舉產生並辦理換屆備案手續後十日內,將其保管的前款所述物品移交新一屆業主委員會。

  (二)保管業主大會、業主委員會印章、檔案資料或財務憑證、財物的業主委員會委員資格終止的,應當自資格終止之日起3日內向業主委員會移交其保管的業主大會、業主委員會印章、檔案資料或財務憑證、財物。業主委員會重新確定印章、檔案資料或財務憑證、財物保管人、並完成印章、檔案資料或財務憑證、財物交接工作。

  (三)業主委員會委員集體提出辭職的,應當向業主大會報告工作、說明辭職理由,並以書面形式告知物業所在地的街道辦事處。在報告同時,應當將其保管的檔案資料、印章及其他財物賬目交由街道辦事處暫時保管。

  第十五條 業主大會、業主委員會等工作經費用於下列開支:

  (一)電話費、紙張費、郵遞費等日常辦公等費用;

  (二)有關人員工資和津貼,共計費用 元/月,具體支付對象如下:

  1、 ,費用 元/月;

  2、) ,費用 元/月;

  (三) ;

  (四) 。

  第十六條 業主大會、業主委員會等開展工作的經費,不得強制要求物業企業或其他管理人承擔,其工作經費來源,采用下列第( )種籌集方式:

  (一)業主每月按每平方米建築面積交納 元;

  (二)業主共有資金;

  (三)業主自願捐贈;

  (四) 。

  第十七條 業主大會、業主委員會等工作經費歸全體業主共有,依據法律、法規、規章、管理規約和本議事規則進行財務管理。經費收支賬目於每月 號在物業管理區域內公佈一次,接受業主大會、業主的監督。

  第二章 業主委員會

  第十八條 業主委員會執行業主大會的決定,接受業主的監督,依法履行下列職責:

  (一)執行業主大會的決定和決議;

  (二)召集業主大會會議,定期書面向業主大會報告工作並在物業管理區域內顯著位置向全體業主公佈,接受業主質詢;

  (三)根據業主大會決定代表業主與業主大會選聘或者續聘的物業服務企業簽訂物業服務合同;

  (四)及時瞭解業主、物業使用人的意見和建議,監督物業服務企業履行物業服務合同,協調處理物業管理活動中的相關問題;

  (五)督促業主、物業使用人遵守管理規約,調解因物業使用、維護和管理產生的糾紛;

  (六)組織和監督住宅專項維修資金的籌集和使用;

  (七)根據管理規約和業主大會議事規則,決定共用部位、共用設施設備的經營方式,管理、使用並公佈經營所得收益情況;

  (八)配合街道辦事處(鎮人民政府)、社區居(村)民委員會、公安機關等做好住宅物業管理區域的社區建設、社會治安等工作;

  (九)定期向業主大會報告物業管理情況;

  (十)擬訂業主委員會的年度財務預算方案、決算方案,提交業主大會會議決定;

  (十一)及時瞭解業主、物業使用人的意見和建議,形成議案提交業主大會會議決定;

  (十二)對有關檔案資料、會議記錄、印章及其他屬於業主大會的財物進行妥善保管,建立並妥善保管工作檔案,為業主提供查閱、抄錄和復制檔案資料的便利;

  (十三)調解業主之間因物業使用、維護和管理產生的糾紛;

  (十四)根據業主的意見、建議和要求,擬訂《業主大會議事規則》和《管理規約》修改方案,提交業主大會會議決定;

  (十五)擬訂物業管理區域內物業共用部分的使用、收益方案和業主共有資金管理方案,提交業主大會會議決定;

  (十六)建立業主委員會接待制度,接受業主、物業使用人的咨詢、投訴和監督,並定期將工作情況以公告等形式向全體業主報告;

  (十七)對違反國傢和本市相關規定以及管理規約、業主大會議事規則的行為,可以要求行為人停止侵害、排除妨礙、消除危險、返還財產;

  (十八)法律、法規規定或者業主大會賦予的其他職責。

  第十九條 業主委員會成員由本物業管理區域內的業主擔任,並應當符合下列條件:

  (一)具有完全民事行為能力;

  (二)遵守管理規約、業主大會議事規則;

  (三)熱心公益事業,責任心強,公正廉潔;

  (四)具有一定組織能力;

  (五)具備必要的工作時間;

  (六) ;

  (七) 。

  業主是法人或者其他組織的,可以授權自然人參加業主委員會委員的選舉。本物業管理區域內,一個法人或者其他組織隻能由一個自然人代表。房屋共有的,業主可以授權共有人參加業主委員會的選舉。

  第二十條 有以下行為的業主,不能擔任業主委員會委員:

  (一)不具有完全民事行為能力的;

  (二)本人及其配偶、直系親屬與同一物業管理區域內提供物業服務的企業有利害關系的;

  (三)有損壞房屋承重結構、違法建設、破壞房屋外貌或者擅自改變物業使用性質等物業不當使用行為且未改正的;

  (四)未按照規定交納物業服務費用、公共水電分攤費用、汽車停放費用和住宅專項維修資金等相關費用且未改正的;

  (五)違反市人民政府有關房屋出租規定且未改正的;

  (六)牟取妨礙公正履行職務的其他利益且未改正的;

  (七)有不良信用記錄情節嚴重的;

  (八) ;

  (九)有違反臨時管理規約、管理規約、業主大會議事規則,或者其他不宜擔任業主委員會委員的情形

  第二十一條 業主委員會設委員 名,其中主任1名,副主任 名。本物業管理區域選舉候補委員 名。

  業主委員會委員實行任期制,委員每屆任期不得超過 年,連選可以連任。

  【以下內容適用於需要片區分佈的物業管理區域】其中:

  片區設置委員人數 名;

  片區設置委員人數 名;

  片區設置委員人數 名;

  如片區無人報名競選業主委員會委員,或報名人數不足該片區委員數量的,該片區委員剩餘名額由其它片區均分。

  第二十二條 業主委員會主任和副主任在全體委員中推舉產生,業主委員會主任或者副主任委員資格終止的,業主委員會應及時召開會議,重新推舉產生業主委員會主任或者副主任。

  第二十三條 業主委員會主任負責業主委員會的日常事務,履行以下職責:

  (一)負責召集業主委員會會議;

  (二)主持制訂業主委員會工作計劃和實施方案;

  (三)主持制訂印章使用管理、檔案資料管理和財務管理等制度;

  (四)代表業主委員會向業主大會匯報工作;

  (五)組織、協調、解決本物業管理區域物業管理實施工作中的日常問題;

  (六)執行業主大會,業主委員會決定;

  (七)完成業主委員會交辦的工作。

  第二十四條 業主委員會副主任履行以下職責:

  (一)協助業主委員會主任工作;

  (二)根據業主委員會主任的授權,召集業主委員會會,議主持業主委員會工作;

  (三)業主委員會主任缺席時,代行其職責;

  (四)執行業主大會,業主委員會決定;

  (五)完成業主委員會交辦的工作。

  第二十五條 業主委員會委員依法履行以下職責:

  (一)參加業主委員會會議等有關活動;

  (二)參與制訂業主委員會工作計劃和實方案,定期向全體業主報告工作開展情況;

  (三)參與組織、協調、解決本物業管理區域物業管理實施工作中的日常問題;

  (四)聯系業主、業主代表、廣泛瞭解本物業管理區域內物業管理動態、情況和問題,向業主委員會或者通過業主委員會向業主大會反映業主的意見和建議;

  (六)承擔業主委員會佈置的專項工作;

  (七)執行業主大會、業主委員會的決定,完成業主委員會交辦的工作。

  第二十六條 業主委員會委員任期屆滿90日前,由街道辦事處(鎮人民政府)依法指導、協助成立換屆改選小組,開展下列更換選舉籌備工作:

  (一)起草任期屆滿的委員工作情況的報告;

  (二) ;

  (三) ;

  (四)將業主委員會委員候選人的照片、姓名、性別、學歷、工作履歷等在本物業管理區域內公示,公示時間不少於15天。

  業主委員會委員完成換選後,應當及時辦理變更備案手續。

  第二十七條 業主委員會逾期未能換屆改選的,由街道辦事處(鎮人民政府)、社區居(村)民委員會依法組織召開業主大會會議選舉產生新一屆業主委員會。

  第二十八條 業主委員會委員候選人采用第( 可復選 )種方式產生:

  (一)由業主報名自薦;

  (二)由換屆改選小組中 %以上成員共同提名;

  (三)由 名業主聯名推薦。

  (四) 。

  第二十九條 業主委員會委員任期內出現名額空缺的,由候補委員按照得票順序自動補足;候補委員遞補後,業主委員會人員總數仍不足總數二分之一的,業主委員會應當組織召開業主大會會議決定增補委員,在委員增補之前,不得以業主委員會的名義從事組織召開業主大會會議決定增補委員以外的活動。

  第三十條 業主委員會委員成員有下列情形之一的,其成員資格及業委會職務自行終止,並應當自終止之日起7日內移交其使用、保管的文書、印章以及其他屬於全體業主所有的財物:

  (一)喪失本物業管理區域業主身份的;

  (二)以書面形式提出辭職的;

  (三) ;

  (四)依法相當終止的其它情形。

  有前款情形之一的,業主委員會應當及時公示業主委員會成員資格及業委會職務終止,公示時間不得少於7日。

  第三十一條 業主委員會會議分為定期會議和臨時會議。業主委員會會議應當按照下列原則召開:

  (一)每月應召開一次業主委員會定期會議;

  (二)經三分之一以上業主委員會委員提議,應召開業主委員會臨時會議。

  (三)業主委員會主任認為有必要的,應召開業主委員會臨時會議

  (四)其它法律、法規要求召開業主委員會會議的。

  業主委員會委員不得委托他人出席業主委員會會議。

  第三十二條 業主委員會會議按照下列規則召開:

  (一)會議由主任或其委托的副主任負責召集,並決定會議召開的時間、地點等;主任和副主任均不履職的。三分之一以上的委員可以提議召開業主委員會會議,可由街道辦事處指定一名委員召集和主持業主委員會會議。

  (二)業主委員會委員不得委托他人出席業主委員會會議;委員因故不能參加會議的,提前1日向業主委員會召集人說明,業主委員會會議應當邀請社區工作站指派員列席

  (三)提前將會議通知及有關材料送達每位委員;

  (四)討論、決定物業管理公共事項的,應在物業管理區域內以書面形式公告會議議程,聽取業主的意見和建議;

  (五)做好會議記錄並由主持人和記錄人簽字;涉及重要事項的會議由全體出席會議的委員簽字;

  (六)會議有過半數委員出席,作出的業主委員會決定(包括形成的業主委員會議案)須經全體委員半數以上簽字同意通過;

  (七)業主委員會會議決定的議事文件由業主委員會發佈或簽署,並由出席會議的業主委員會委員簽字並加蓋業主委員會印章後存檔;

  業主委員會應當將業主委員會的決定(包括業主委員會議案)在作出之日起3日內以書面形式在物業管理區域內公告,接受業主的查詢和監督。

  第三十三條 業主委員會應當做好業主大會會議、業主委員會會議的書面記錄,並安排專人負責會議記錄和會議資料的存檔。

  業主委員會會議書面記錄由會議主持人和記錄人簽字,並加蓋業主委員會印章後存檔;涉及重要事項的會議由會議主持人、記錄人和全體出席會議的業主委員會委員簽字,並加蓋業主委員會印章後存檔。

  第三十四條 業主可以向業主委員會提出申請,查閱業主委員會所有會議資料,業主委員會采取下列方式均視為回復業主申請:

  (一)在接到申請之日起15日內,在物業管理區域內公示相關資料、會議記錄等;

  (二)在接到申請之日起15日內,書面回復申請人;

  (三) 。

  業主有權就涉及自身利益的事項向業主委員會提出詢問,業主委員會應當在接受詢問之日起15日內予以答復。

  第三十五條 業主委員會應當建立包含下列內容的工作檔案:

  (一)物業管理區域內的物業資料;

  (二)各類會議記錄紀要;

  (三)業主大會業主委員會作出的決議、決定等書面材料;

  (四)業主大會成立備案及業主委員會委員產生、備案及更新備案的材料;

  (五)業主清冊及聯系方式;

  (六)簽訂的物業服務臺同;

  (七)有關法律、法規和業務往來文件;

  (八)業主和使用人的提議、書面意見、建議書;

  (九)建築物及其附屬設施維修資金收支情況清冊;

  (十)利用物業共用部分經營所得收益的收支情況清冊;

  (十一)業主大會、業主委員會工作經費的收支情況清冊;

  (十二)其他相關資料。

  業主大會表決資料和業主委員會重大表決記錄檔案管理存檔期不少於15年,一般資料存檔期不少於5年。

  【以下內容適用於聘請業主委員會專職工作人員的小區】

  第三十六條 業主委員會公開招聘1名秘書和 名財務人員。秘書和財務人員的聘用由業主委員會會議決定,決定結果在小區內公示,公示時間不少於7日。

  第三十七條 業主委員會秘書的職責:

  (一)起草業主大會會議和業主委員會會議的會議通

  知,並在物業管理區域顯著位置公佈;

  (二)負責業主大會會議和業主委員會的會議記錄;

  (三)協助業主委員會的工作;

  (四)執行業主委員會的決議;

  (五)接收業委會委員的書面辭職申請;

  (六)接收離任的業主委員會委員所保管的檔案資料及財物;

  (七)收取合理的復印費後,向業主提供有關業主委員會會議和業主大會的會議記錄的復印件;

  (八) ;

  (九) 。

  第三十八條 業主委員會財務人員的職責:

  (一)嚴格遵守、執行國傢財經法律法規和財會制度;

  (二)認真審查各種報銷或支出的原始憑證;

  (三)根據原始憑證,做好現金和銀行賬目;

  (四)負責到銀行辦理經費領取手續,支付和結算;

  (五)負責支票簽發管理;

  (六)保管現金、空白支票、空白收據;

  (七)作好工資、補貼的造冊發放工作;

  (八)定期向業主委員會匯報財政收支情況;

  (九)做好財務收支明細表;

  (十)在收取合理的復印費後,向業主提供業主大會預算的復印件、業主大會財務報表的復印件等財務資料;

  (十一) ;

  (十二) 。

  第三章 業主監督與行政指導

  第三十九條 業主可以就業主大會運行情況和業主委員會、物業管理委員會履行職責情況,行使下列權利:

  (一)按議事規則約定發起業主聯名,召開業主大會臨時會議;

  (二)對業主大會會議表決前的議題草案提出書面修正建議;

  (三)參加業主大會會議,就小區共同管理事項行使表決權;

  (四)參加業主小組議事,就小組共同管理事項行使表決權;

  (五)選舉業主委員會成員和本小組業主代表,並享有被選舉權;

  (六)旁聽業主委員會會議;

  (七)監督業主委員會的日常工作,並提出建議;

  (八)通過訴訟,對侵害共同利益和專有利益的決定行使撤銷權;

  (九)根據管理規約和議事規則的約定,查詢與小區共同管理事項有關的資料;

  (十)法律、法規規定的其它權利。

  第四十條 業主大會、業主委員會應當依法配合社區居(村)民委員會依法履行自治管理職責,支持社區居(村)民委員會開展工作,共同做好物業管理區域內社區建設等相關工作。物業管理區域內召開業主大會、業主委員會會議,應當告知社區居(村)民委員會,並聽取其意見。

  第四十一條 業主認為業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規規定的,可以向區物業管理行政主管部門或者街道辦事處(鎮人民政府)書面提出撤銷申請;認為物業管理委員會作出的決定違反法律、法規規定的,可以向區物業管理行政主管部門書面提出撤銷申請。

  第四十二條 業主委員會不能正常開展工作,不履行職責,或未按規定及時召開業主大會會議的,由物業所在地街道辦事處責令期限期改正。業主委員會逾期仍不履行職責,拒不改正的,街道辦事處應當協助業主召開業主大會臨時會議,共同決定有關事項。

  第四章 附則

  第四十三條 本議事規則由業主委員會根據業主大會的決議修改。修改後的規則,經業主大會會議表決通過之日起生效。

  本議事規則未盡事項由業主大會會議補充。

  第四十四條 本議事規則對本物業管理區域內的各業主和使用人均具有約束力。物業的所有人發生變更時,議事規則的效力及於物業的繼受人。

  本規約自首次業主大會會議表決通過之日(    年 月 日)起生效。

  第四十五條 制定和修改的業主大會議事規則,應當按照規定報物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府備案。

  第四十六條 本議事規則全體業主各執1份,業主委員會保存3份。