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郑州市物业服务行业人才现状分析及对策研究

发布时间:2020-06-21 | 浏览量:57

中國物業新聞網訊:

 鄭州市物業行業經歷30多年的發展,物業管理的全面推進和廣泛覆蓋,對提高城市管理水平,改善人居和工作環境,增加就業、擴大消費、促進經濟增長發揮瞭重要作用,為全面建設小康社會和構建社會主義和諧社會作出瞭積極貢獻。     目前,全市物業服務企業已發展到1500多傢,管理面積2.6億平方米,物業服務小區項目5000多個。全市物業管理行業擁有16萬員工。物業管理和服務從住宅物業到辦公、工業、醫院、學校和商業物業等,物業管理和服務覆蓋范圍已拓展到各個領域,覆蓋面達到70%以上。     一、物業服務行業人才的現狀     (一)物業服務行業人才的結構     全市目前物業管理行業擁有16萬員工。其中秩序維護員、保潔員、工程維修人員、綠化養護人員和其他勤雜工種等一線操作工人占84.46%。企事業單位分流安置人員占6.46%;部隊復轉軍人占7.37%;下崗、失業、待業人員占19.66%;大學、中專畢業生占8.86%;吸納農民工占22.5%;殘疾人及其他人員安置占2.65%。     (二)物業服務行業人才面臨的問題     1. 普通員工缺口大     普通員工保安、保潔缺口在30%以上,工程技術人員缺口在20%以上。     2.一線員工文化水平偏低,復合型人才奇缺     物業管理規模擴大和業主要求的提高,使得行業對懂經濟、會經營、善管理、知法律、有技能,具有創新開拓精神的復合型人才需求激增,人才匱乏已經成為制約行業發展的突出問題。目前全國取得物業管理師資格的43919人,僅占全國612.3萬從業人員的0.7%,全國平均每傢物業服務企業僅0.6名物業管理師,遠遠不能滿足行業發展需要。     目前,全市物業行業大學、中專畢業生僅占8.86%,農民工占22.5%,文化水平偏低。     鄭州市物業管理師不到1%。復合型人才奇缺。     2. 從業人員流動性較大     鄭州部分物業服務企業提供的資料表明,基層員工年平均離職率在50%左右,秩序維護員離職率有的高達80%。企業留不住有經驗的管理人員和熟練操作員工,對保持和提升管理服務水平帶來不利影響。     (三)物業企業之間發展不平衡,差距大     目前,全市物業服務企業已發展到1500多傢,但企業之間發展不平衡。新建高檔社區、寫字樓等物業服務的物業收費定價相對合理,能吸收高素質的管理人才,工資水平相對較高,招聘年輕的保安人員。     全市不到20%的物業企業建立完整的管理制度,實現瞭規范化、規模化經營,能持續盈利;40%物業企業處於保本狀態;40%物業企業處於虧算這狀態。物業優秀管理人才、年輕化保安人才向較大物業企業流動。     三、造成物業服務行業人才面臨困難的原因     (一)物業收費低,調價難     《物權法》第七十六條規定,籌集和使用建築物及其附屬設施的維修資金、改建、重建建築物及其附屬設施,應當經專有部分占建築物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意。決定前款其他事項,應當經專有部分占建築物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。     物業費上調應當經專有部分占建築物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。因此,物業企業上調物業費非常困難,導致長時間物業收費低,不利於物業自身發展。     鄭州市職工最低工資從400元漲到1720元,可物業費長達十多年不漲,最低的隻有每月0.26元/平方米。行業平均物業收費率僅為75%左右。     (二)勞動力成本持續增加,企業面臨虧損     物業管理行業是服務業中典型的勞動密集型行業,員工薪酬支出是構成服務成本的主要組成部分。根據調查,物業企業年度職工薪酬支出總額年均占企業總收入的71%左右,部分企業更高至80%以上。而餐飲行業隻占35%,快速消費品行業隻占32%,制造行業隻占40%左右。物業行業在人工成本逐年增加的情況下,仍未達到鄭州市2017年職工平均工資60%的標準,即3057.45元/月/人,大部分員工工資低於最低社保繳費基數。     剛性成本急劇上升,稅負居高不中國裸體豐滿女人藝術照 下,導致相當數青青草免費公開視頻量的物業服務企業陷入生存困境。毛利率從4.72%左右降低到2.29%。有接近40%物業企業處於虧損狀態,收不抵支引發對部分項目的棄管。超過75%物業服務企業出現經營困難,甚至虧損,直接導致企業對日常服務投入的減少,影響物業服務質量,引發矛盾和糾紛。     (三)物業員工工資低,多數沒有繳納社保     鄭州市職工最低工資從400元漲到1720元,可物業費長達十多年不漲,最低的隻有每月0.26元/平方米。行業平均物業收費率僅為75%左右。     2017年,鄭州市職工月平均工資為3057.45元,而物業服務企業的保潔員月平均工資為1800元,隻占全市職工月平均工資的58.8%。     物業企業面臨大多員工工資達不到全市最低社保繳費基數的問題。根據鄭州市物業招投標抽樣調查顯示:2015年,鄭州市最低工資標準為1400元,物業企業保潔人員招標平均報價1400元,保安人員招標平均報價1700元。2016年,鄭州市最低工資標準為1600元,物業企業保潔人員招標平均報價1800元,保安人員招標平均報價2400元。近幾年來,隨著鄭州市最低工資標準不斷上漲,物業企業招標時的保潔人員和保安人員的平均工資報價剛性增加。即便如此,保潔和保安的人均工資也未達到2016年鄭州市職工平均工資5031.08元的60%,即3057.45元/月/人。     社會保險費總支出在目前社保部門核定申報情況下,占企業總收入從3.35%-5.15%逐年遞增,每年七月份基本上浮10%-15.4%,多數沒有繳納社保。     (四)物業辦公硬件環境和條件差     目前物業企業辦公環境和條件差,集中表現在辦公面積小,保安住宿條件差。     (五)物業責任邊界不清,物業人受尊重程度低     物業管理涉及政府部門、建設單位、業主、物業管理企業等多方主體,權利義務關系十分復雜,責任交織,邊界模糊,成為矛盾和糾紛的多發地。建設單位遺留的質量缺陷、車位不足造成的“停車難”、市政公用設施設備運營管理出現問題、業主私搭亂建等產生的矛盾,致使物業管理行業代人受過的現象較為普遍存在。     此外,部分省市至今沒有落實《物業管理條例》關於“物業管理區域內,供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用”的規定,導致水、電、氣、暖等總表和分表的差額部分由物業服務企業承擔。二次加壓供水管理發生的費用約占物業管理成本6%左右,加重瞭企業人力成本和財務成本負擔。     (四)物業服務企業面臨人力資源管理風險     隨著用工成本的持續剛性上漲,物業服務企業經營風險日益加劇,由此也引發降低服務標準和棄管小區等一系列社會問題。目前物業企業面臨社保風險、工作加班風險、員工離職經濟補償風險。     四、物業行業人才發展的對策     (一)“培訓”培養人才---建立企業、行業培訓預算,納入成本;發揮協會主導和引領作用,建立和完善八個方面的培訓體系,加快行業中高層優秀人才和專業技能人才的培養,培養高素質復合型人才     首先,建立企業、行業培訓預算,納入成本。     其次,推進物業管理行業持續健康發展,實現由傳統服務業向現代服務業轉化,要建立較為完善的從業人員培訓體系,加快行業中高層優秀人才和專業技能人才崗前培訓、轉崗培訓,有針對性地培養一批懂經濟、會經營、善管理、知法律、有技能的高素質復合型人才。     為此,協會要發揮主導引領作用,建立和完善六個方面的培訓體系:物業企業內部培訓,協會專業委員會專業培訓,企業之間溝通交流培訓,政府特種專業機構技術培訓,行業論壇交流培訓,高等院校管理短期培訓、技能專傢現72種基本姿勢小人圖片 場指導演練培訓,智慧社區平臺機構指導培訓等。     (二)“分配”激勵人才---實施項目經理負責制,有條件的改革和完善現有分配機制     首先,實施項目經理負責制,預算定額制,授權管理,實行責任目標管理。     其次,有條件的逐步改革現有分配機制,創新人才分配政策,實行一流人才,一流貢獻,一流報酬。     第三,通過實施經濟效益掛鉤的年薪制、股份期權制等分配形式,建立符合企業發展的薪酬體系。逐步實行工資收入與其承擔的責任與經營業績掛鉤。     (三)“環境”鼓舞人才---落實法律政策,提高物業辦公硬件環境     依據《河南省物業管理條例》第十一條規定,新建的物業,建設單位應當按照物業管理區域總建築面積一定比例配置物業管理用房。因此,各方面要團結一致著力爭取權利,提高物業辦公硬件環境。     (四)“智慧”提升人才---打造智慧化社區,降低物業人力成本,提高物業管理和服務水平,實現新形勢物業可持續發展     充分發揮物業協會引領和指導作用,通過雲計算、大數據、人工智能等技術連接物業、居民、政府、媒體和社區服務提供方,形成“互聯網+社區”一站式解決方案。整合一定的第三方商業資源,例如整合周邊商業、O2O服務等一系列服務,實現階段性盈利,最終打開用戶、周邊商傢、物業、智慧化提供方的四方共贏局面。從而降低物業人力成本,提高物業管理和服務水平,實現新形勢物業可持續發展。     (五)“文化”心系人才---將企業文化和文化服務作為服務供給側的重要組成部分     首先,物業服務企業要創造一套適合本企業的企業文化和工作氛圍,把規章制度和企業理念,化為行動,創造積極向上、團結奮進、互幫互學、有生機有奔頭的工作氛圍。     其次,借助服務社區的優勢,將社區文化的個性需求與企業文化在社區的宣傳有機結合,豐富人民群眾的精神文化生活的同時,促進社區的和諧發展,使業主擁有更多的幸福感和安全感。     (六)“聯動”尊重人才---明確責任邊界,實行六方聯動,打造共建共治共享的社會治理格局,化解物業管眼裡和服務中的問題和矛盾,建立公平合理的物業收費調價機制,共建和諧社區,實現物業可持續健康發展     首先,大力宣傳,明確責任邊界,尊重物業從業人員的勞動。     其次,物業服務企業要充分發揮開發商、社區、協會、政府相關部門的重要作用,形成“開發商 + 物業 + 社區 + 協會 + 政府 + 業主代表”六方聯動,打造共建共治共享的社會治理格局,化解物業管眼裡和服務中的問題和矛盾,建立公平合理的物業收費調價機制,共建和諧社區,實現物業可持續健康發展。     大河物業副總經理   呂振華