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物业项目管理之物业前期介入与物业管理方案

发布时间:2020-06-21 | 浏览量:63

中國物業新聞網訊:

 節選自2005年出版的“物業管理職業經理人素質教育叢書”之《物業公司的組建與運作》。叢書由藍鉆物業董事長王荷先生主編。     物業管理項目是指一個具體的物業區域,如一個小區,一幢大廈,一個工業區,一所醫院等。目前,除瞭物業管理公司僅有1個項目、由公司直接管理外,一般都實行公司領導下的項目管理方式。項目管理機構一般為物業服務中心(或稱管理處、分公司),物業服務中心下設業主服務中心、工程部(維修班)、保潔班、綠化班、護衛隊等。     物業管理的項目管理是物業管理的基礎和一個公司的窗口,項目管理的優劣,直接影響物業管理公司的整體工作和形象。     一、前期介入的主要工作     物業管理的前期介入,是指物業管理公司接受發展商的邀請,在接管入住之前的各個階段(如規劃、設計、施工等階段)就介入項目,從物業管理和運作的角度為發展商提出有關規劃設計、設備選用、功能佈局、施工監督、工程竣工、接管驗收、房屋銷售、房屋租賃等方面的建設性意見,充分反映業主的使用要求,力求使業主入住之前的各項前期工作、業主的實際需要及日後物業管理工作的需要相適應,並制訂出物業管理方案,為以後物業管理工作打下良好的基礎。     1.前期介入的主要作用     物業管理的前期介入,是物業管理工作由被動適應到主動參與的重要舉措。物業管理人員擁有豐富的實際經驗,他們從業主和使用人的角度,對於在設計和施工過程中出現的問題及時發現,協助發展商予以解決。其重要作用如下:     首先,前期介入可以全面瞭解所管物業,對房屋及其配套設施設備等情況瞭如指掌,方便日後管理。     其次,在項目規劃、設計階段,從日後管理及業主和使用人的角度,對所管物業進行日本電影 審視,對不當之處,提出解決辦法,可以進一步優化設計方案。     第三,在施工過程中協助加強監理、監督,減少工程質量問題,避免產生在後期工作中難以解決的問題。     第四,經過一段時間的工作,物業管理公司管理人員可以與設計、施工、市政、政府有關部門建立聯系,理順關系,方便日後管理。     2.前期介入期間的主要工作     1)由物業管理公司對項目進行實地考察,通過研讀、消化、理解發展商所提供的項目方案、可行性研究報告、初步規劃、設計施工圖、項目模型等資料,瞭解項目的規劃意圖、設計內容和規范,確定項目物業服務檔次。     2)從物業管理的角度對項目的設施、設備、安裝等方面提出建議,使發展商在項目的投入上既能準確把握未來業主的實際需要,又有利於成本控制及提高管理質量:     ① 建築設計(地下、地面、裙房、標準層、屋面)是否滿足物業管理的需求。     ② 設備機房的環境、通風是否滿足要求。     ③ 對住戶室外空調機位置確定,冷凝水的排放處理等問題的建議。     ④ 根據清潔管理經驗及物業規劃要求,提出垃圾處理方面的建議。一本之道高清在線不卡視頻     ⑤ 選擇因地制宜的環境綠化植物,使其既美觀又方便長期養護,對不利於以後物業管理的問題提出調整建議。     3)從業主使用的角度,提出專業建議,如從居傢生活私密及安全角度考慮是否需要增設安全防護設施。     4)從智能化的角度,提出專業建議。     5)從環保的角度,提出專業建議。     6)在施工過程中,協助發展商監督各專業工程的進展情況,盡力提高工程施工質量,確保工程按計劃完工。     7)協助發展商監督各專業設備安裝和調試工作,確保工程質量;同時可以降低日後物業設備管理難度。     8)協助發展商組織各專業工程、設施設備的驗收工作,對不合理處提出整改意見,由發展商責成有關施工單位進行整改,然後進行復驗,最後協助收集驗收報告。     9)配合發展商樓宇營銷宣傳、推廣工作之需要,提供物業管理公司企業簡介、主要業績證書、在管物業圖片及資質等級證書等資料。     二、編制物業管理方案     由於物業類型的不同,業主要求的不同,服務標準的不同,具體物業情況的不同,客觀上要求每一個物業有不同的管理方式,這就要針對不同項目編制不同的管理方案,以確保管理能滿足業主要求。     1.編制管理方案的一般步驟     1)熟悉招標書的內容,明確甲方要求。     2)組織相關專業人員深入現場考察,掌握物業情況。     3)召開專題會議,確定原則性意見。     4)組織人員編制管理方案。     5)組織會議討論所編制的管理方案初稿。     6)根據討論意見,修改方案;該過程可能需要幾個回合。     7)批準管理方案。     2.管理方案的內容構成     一般的管理方案的內容包括:封面、批準頁、修訂頁、編制說明、目錄、物業概況、管理目標、機構人員編制、管理經費、管理措施、提供的資料和文件、其他內容。     1)封面。由項目管理方案名稱、編制單位名稱、編制日期、單位印章等組成。     2)批準頁。由方案名稱、編制人、審核人、批準人等組成。     3)修訂頁。用修訂記錄的形式說明方案中修改的內容。     4)編制說明。就需要說明的問題予以進一步明確。     5)目錄。按內容順序列出目錄。     6)物業概況。對承接物業的地理位置、開發建設單位、施工單位、開工時間、竣工時間、占地面積、建築面積、綠化率、幢數、層數、功能、配套設施情況等進行說明。     7)管理目標。說明總的管理目標和分項管理目標。     8)機構人員編制。說明機構設置、從屬關系、定編定員及部門(班組)和人員職責。     9)管理經費。說明收費標準、收支測算情況。 &nb波多野氏sp;   10)管理措施。說明在管理中采取的質量保證措施,以滿足標書要求,實現管理目標。     11)提供的資料和文件。包括公司營業執照、資質證書、從業人員上崗證書復印件等。     12)其他內容。如需要發展商解決的問題等。     版權聲明     本文為原創作品,任何人不得用於商業用途,轉載須註明來自“藍鉆物業”公眾號及作者;否則將視為侵權,必追究法律責任。